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Cómo se calcula la cuota de una hipoteca (con ejemplo)

La fórmula del sistema francés explicada paso a paso, por qué al principio pagas casi todo intereses y cómo influye el plazo.

Casi todas las hipotecas en España usan el sistema de amortización francés: pagas la misma cuota todos los meses (mientras no cambie el tipo de interés), pero dentro de esa cuota va cambiando cuánto es interés y cuánto es devolución del dinero prestado.

La fórmula

cuota = C × i / (1 − (1 + i)^−n)

• C es el capital que pides prestado (precio de la vivienda menos lo que aportas).
• i es el interés mensual: el TIN anual dividido entre 12. Un 3 % anual son 0,0025 al mes.
• n es el número de cuotas: los años de plazo multiplicados por 12.

Un ejemplo con números

Pides 200.000 € a 25 años con un TIN del 3 %:

• i = 0,03 / 12 = 0,0025
• n = 25 × 12 = 300
• Cuota = 948,42 € al mes

Al terminar habrás pagado 84.527 € en intereses, además de los 200.000 € del préstamo.

Por qué al principio casi todo son intereses

Cada mes, el interés se calcula sobre lo que aún debes. En la primera cuota del ejemplo debes los 200.000 € completos, así que los intereses son 200.000 × 0,0025 = 500 €. Solo los 448,42 € restantes reducen la deuda.

A medida que debes menos, los intereses bajan y una parte mayor de la cuota amortiza capital. Por eso adelantar dinero en los primeros años es lo que más intereses ahorra.

Cuánto influye el plazo

Con los mismos 200.000 € al 3 %:

Alargar de 20 a 30 años baja la cuota unos 266 € al mes, pero te cuesta más de 37.000 € extra en intereses. Un buen equilibrio suele ser el plazo más corto cuya cuota no supere el 30–35 % de tus ingresos.

TIN no es lo mismo que TAE

Para calcular la cuota se usa el TIN. La TAE añade comisiones y gastos obligatorios y sirve para comparar ofertas entre bancos, pero no para calcular cuánto pagarás cada mes.

¿Quieres verlo con tus propios datos? Abre la calculadora y mueve los valores.