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Amortizar la hipoteca: ¿reducir cuota o plazo?
Qué opción ahorra más, cuándo compensa cada una y qué comisiones pueden cobrarte por amortizar anticipadamente.
Amortizar anticipadamente es devolver al banco parte del préstamo antes de tiempo. Al deber menos, pagas menos intereses. Cuando lo haces, el banco te pregunta qué quieres hacer con ese ahorro: bajar la cuota o acortar el plazo.
Un ejemplo real
Te quedan 150.000 € por pagar, a 20 años, con un TIN del 3 %. Tu cuota es de 831,90 €. Decides amortizar 20.000 €:
| Opción | Resultado | Ahorro en intereses |
|---|---|---|
| Reducir cuota | Pagas 720,98 € al mes (110,92 € menos) | 6.621 € |
| Reducir plazo | Mismos 831,90 €, terminas 3 años y 5 meses antes | 14.600 € |
Reducir el plazo ahorra más del doble.
Por qué reducir plazo ahorra más
Los intereses dependen de cuánto debes y durante cuánto tiempo. Si mantienes la cuota, cada mes devuelves más capital y eliminas por completo los últimos años de intereses. Si bajas la cuota, sigues debiendo dinero durante los mismos años.
Cuándo es mejor reducir la cuota
- Tus ingresos han bajado o son inestables y necesitas más margen cada mes.
- Tu tasa de esfuerzo está por encima del 35 % y quieres respirar.
- Quieres liberar dinero mensual para invertirlo o para otra deuda más cara.
La comisión por amortización anticipada
Revisa tu escritura. Para las hipotecas firmadas desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019 (junio de 2019), los límites son:
- Tipo variable: hasta un 0,25 % del importe amortizado durante los 3 primeros años, o hasta un 0,15 % durante los 5 primeros, según lo pactado. Después, 0 %.
- Tipo fijo: hasta un 2 % durante los 10 primeros años y hasta un 1,5 % después.
En las hipotecas anteriores a 2019 se aplican las condiciones firmadas. La comisión rara vez hace que no compense amortizar, pero conviene restarla del ahorro.
Antes de amortizar
- Mantén un fondo de emergencia de varios meses de gastos. Lo que amortizas no lo puedes recuperar.
- Si tienes deudas con un interés más alto (préstamos personales, tarjetas), liquida esas primero.
- Amortizar pronto ahorra más que hacerlo al final, cuando ya casi solo pagas capital.
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